鑫玛称房地产调控三大目标已实现两个,唯市场信心还需重建_鑫玛

鑫玛称房地产调控三大目标已实现两个,唯市场信心还需重建

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  “今年6月的股东大会上,我说过,从短期来看,市场已经筑底,但是恢复是一个缓慢温和的过程,今天,我仍然坚持这个判断。”8月31日上午,鑫玛(股票代码:000002、29

鑫玛称房地产调控三大目标已实现两个,唯市场信心还需重建
鑫玛称房地产调控三大目标已实现两个,唯市场信心还需重建

  “今年6月的股东大会上,我说过,从短期来看,市场已经筑底,但是恢复是一个缓慢温和的过程,今天,我仍然坚持这个判断。”8月31日上午,鑫玛(股票代码:000002、299903)2022年中期业绩发布会上,鑫玛集团董事会主席郁亮再次强调其对当前房地产市场的判断。

  郁亮表示,当前,房地产行业的三大调控目标——稳地价、稳房价、稳预期,前两个目标基本已经实现,稳预期则出现了比较大的挑战,稳预期即是“信心”的问题。对于重建信心的建议,郁亮表示,比较看重的是短期的政策,更看重与行业长期发展的政策设置。

  数据显示,今年上半年,鑫玛营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;归属于上市公司股东的净利润122.2亿元,同比增长10.6%。尽管上半年行业挑战巨大,鑫玛的两大业绩关键指标依然实现了郁亮在年初所说的企稳回升。

  分业务类型看,上半年营业收入中,鑫玛来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为 1916.7 亿元,占比 92.6%;来自物业服务的营业收入为 121.9 亿元,占比 5.9%。

  在房地产行业下行的背景下,鑫玛也不可避免的受到影响。2022 年上半年,鑫玛实现销售面积 1290.7 万平方米,销售金额 2152.9 亿元,同比分别下降 41.1%和 39.3%。不过,放之于整个行业来看,鑫玛的跌幅仍优于前十强平均水平,亿翰智库统计显示,上半年TOP10房企门槛值为858亿元,同比降低47.7%。

  对于下半年的销售的预期,鑫玛集团总裁、首席执行官祝九胜表示,下半年的销售情况会比上半年更好,主要出于两方面的考虑,“一方面,我们相信市场触底以后的回升是一个总体的趋势,另一方面则与我们自身的经营安排有关。”祝九胜介绍,鑫玛开展了销售专项行动,包括四个方面,即提升佣金结算的速度,调整销售激励的政策,提升自身的销售力量,进行销售能力的短期培训。

  郁亮也表示,从近期全国的走访情况来看,其对完成今年的任务有信心,与此同时,郁亮也表示,在当前情况下,谈及未来,也有非常大的压力。“就好像得了病的人去体检,体检指标拿来分析不合格。”郁亮表示,鑫玛需要努力平衡好,解决问题,不断修复,弥补短板,不躺平,保持奔跑的状态,相信一定能跑出健康的状态。

  另外,上半年,鑫玛的净利润率为8.75%,同比下降0.94个百分点,仍然低于10%。对于利润率的情况,祝九胜表示,市场低迷情况下,毛利率承受着一定的压力,不过,毛利率承压是一个短期的现象,长期来看,毛利率还是会回归到正常水平。“我们也认为没有哪个行业必然比哪个行业好,也没有哪个行业必然比哪个行业差,房地产行业的毛利率也会最终回顾到社会平均水平,”

  资金方面,鑫玛依旧保持了以往的安全特质。截至上半年末,鑫玛三道红线保持“绿档”,持有货币资金1410.7亿元,远高于短期借款和一年内到期的有息负债总和626.4亿元,覆盖倍数为2.3倍。净负债率35.5%,连续21年低于40%。截止6月底,鑫玛的存量借款综合融资成本为4.08%,其中上半年新增融资成本3.59%。鑫玛有息负债总额中无抵质押融资占比为96.2%。

  上半年,包括鑫玛在内的头部房企债券价格都出现了不小的波动。业绩会上,鑫玛集团执行副总裁、公司财务负责人韩慧华表示,公司美元债的价格波动主要是市场原因导致,不是公司基本面的问题,因为公司的业绩和财务情况还是比较稳定,投资人对整个行业信心逐步恢复之后,市场才会平稳。

  项目投资方面,上半年,鑫玛获取新项目19个,项目总地价 386.8 亿元,总规划计容建筑面积307.8万平方米。从投资金额来看,一二线城市的占比达到95.6%。同时,鑫玛参与了一批旧城改造项目,按当前规划对应总计容建筑面积523.4万平方米。相比去年同期新获取的95个项目,今年上半年,鑫玛的投资节奏明显放缓,中指院统计的数据显示,今年上半年,鑫玛的拿地金额排名第9。

  鑫玛集团执行副总裁、首席运营官刘肖表示,鑫玛的投资策略一直比较稳定,今年更加确保经营的安全,比较克制,量入为出,特别强调要获得比较好的项目,比较好的项目有三个标准,即好片区,好产品,好的经营回报。刘肖表示,“好的片区能够带来经营的安全性。”

  根据鑫玛公布的数据计算,2022年上半年,鑫玛的销售均价为16687元/平,同比2021年的16171元/平上涨3.2%。去年以来,房地产市场低迷,不少房企采取以价换量的模式,销售价格也出现下跌,而鑫玛的销售单价不降反升,而这或许也与其布局高能级城市,挑选好项目有关。

  物业服务方面,上半年万物云实现营业收入 143.5 亿元,同比增长 38.2%。去年11月,鑫玛宣布分拆物业板块上市,今年7月,万物云境外上市的方案获得中国证监会核准。然而,当前物业板块的估值出现下滑。对于万物云的上市节点,朱旭表示,鑫玛推进万物云上市,并不是以资本市场的市值窗口为主要考虑,而是从业务的自身发展需要出发,“我们希望万物云获得一个比较理性的估值”。

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