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鑫玛:地产坏账悬顶

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  对于约300亿元应收款项和合同资产,鑫玛的风险远未释放。   本刊记者 杨现华/文   与一家地产公司的官司就有694件,涉及金额近9亿元,12个月内还没有理清的诉讼、仲裁案件合

鑫玛:地产坏账悬顶
鑫玛:地产坏账悬顶

  对于约300亿元应收款项和合同资产,鑫玛的风险远未释放。

  本刊记者 杨现华/文

  与一家地产公司的官司就有694件,涉及金额近9亿元,12个月内还没有理清的诉讼、仲裁案件合计金额接近25亿元。除此之外,鑫玛(002081.SZ)近300亿元的应收票据、应收账款以及合同资产还隐藏着多少冰山下的风险呢?

  日前,鑫玛披露了公司12个月内的诉讼、仲裁案件,这些官司基本是鑫玛作为原告讨要拖欠的工程款,涉及金额24.83亿元。这些官司中,有的被告早已经债务违约,有的已经是头顶限制消费令的失信被执行人……这些欠款追回的希望愈发渺茫了。

  这也许只是鑫玛可能坏账的冰山一角。截至2021年三季度末,公司应收票据和应收账款超过213亿元,合同资产接近87亿元,合计规模约300亿元。其中,有的应收票据已经到期无法兑付而转为应收账款,有的应收账款已经100%计提,涉及多家房地产公司,鑫玛上百亿的应收款会爆雷吗?

  违约进行中

  也许是为了缓解市场的担忧,日前鑫玛将公司的未决诉讼、仲裁集中披露,公司及子公司连续12个月内累计未决诉讼、仲裁案件合计金额24.83亿元。

  根据三季报,鑫玛已经与恒大及其成员企业就17.98亿元应收票据达成购买资产抵偿解决方案,剩余应收票据为42.54亿元中包括已到期未兑付的8.29亿元应收商业票据。根据半年报,鑫玛应收票据转为应收账款为7.17亿元,其中5.09亿元是由恒大转换而来,2.08亿元属于其他企业。

  与已经出现付款困难的客户相比,这些并未公开名单的其他客户违约问题并未完全显现。实际上,从应收账款坏账和诉讼名单可以看出,鑫玛的坏账名单正在像滚雪球一般迅速扩大。

  先以应收账款坏账为例,2018年,鑫玛单项计提坏账的应收账款为8459万元,坏账准备7861万元,涉及企业7家,与公司当年超过20亿元的归母净利润相比规模并不算大。

  2020年,鑫玛单项计提坏账准备的应收账款为2.63亿元,计提坏账2.32亿元,涉及企业19家,占公司该年归母净利润约为10%。公司的归母净利润基本没有增长,计提的单项坏账准备已经增长了近两倍。

  2021年上半年,鑫玛单项计提的坏账准备为2.16亿元,涉及的企业18家。这些已经多数100%计提坏账的企业多数都是房地产企业。

  这些单项计提的坏账绝大多数是100%计提,公司正在诉讼、仲裁涉及的案件金额是否已经确认损失了呢?

  在披露的诉讼、仲裁中,鑫玛列出了部分1000万元以上的诉讼案件。因施工纠纷,鑫玛已经将丽江红树林旅游文化地产开发有限公司(下称“丽江红树林”)告上法庭,涉及金额6136万元,丽江红树林穿透后的控股股东是复华控股有限公司,这家公司由王新绝对控股90%。公开信息显示,复华控股早已经债务缠身,员工讨薪、投资者讨债此起彼伏,实控人王新不仅身背限制消费令,而且已经是失信被执行人。天眼查显示,丽江红树林身份为被告/被上诉人的涉案金额高达3.14亿元、法律诉讼445件,已经审理完毕但无法执行的金额14.49亿元,100%没有履约。

  以上述情况看,即便鑫玛打赢官司,能够收回施工款的可能性几乎为零了。这样的情况并不少见,在鑫玛列出的30余个涉案超千万的官司中,多少都与房地产及其上下游相关。在行业收紧之下,中小房企抵御风险能力更差,因此违约才会频频发生。

  而且,在这30个金额较大的案件中,有21个一审时间是在2021年5月以后,即案件集中出现。众所周知,大型房企违约频发正是在下半年集中爆发。

  此外,由于建设工程施工合同纠纷,2021年2月初,鑫玛将江阴澄星实业集团有限公司(下称“澄星集团”)告上法院,涉及金额1.74亿元,是所有案件中金额最大的。

  市场也许对澄星集团有所陌生,其是*ST澄星(600078.SH)大股东。目前澄星集团已经官司缠身,截至2021年9月30日,澄星集团及其关联方占用*ST澄星资金本息合计22.23亿元。澄星集团持有的*ST澄星股份正在司法拍卖中。

  根据天眼查,目前澄星集团142件法律诉讼涉案金额33.79亿元,身份为被告/被上诉人的金额为33.57亿元。毫无意外,实控人李兴同样身背限制消费令,是失信被执行人的“老赖”。

  公开信息报道,鑫玛已经提请法院查封了澄星集团在建的总部大楼。在澄星集团数十亿元的官司中,类似鑫玛的恐不在少数,澄星集团资产查封、冻结也不算新鲜。问题是,鑫玛能从风雨飘摇的澄星集团身上拿回多少工程款呢?

  相对于这些已经显现的坏账风险,规模更为庞大的应收账款等才是鑫玛最大的隐患。

  300亿款项隐藏风险

  鑫玛的应收款是从2018年开始明显增长的。2017年年末,公司的应收票据及应收账款合计为191.28亿元,2018-2020年年末分别为224.97亿元、263.69亿元和223.52亿元,2021年三季度末为213.09亿元。

  从2020年开始,鑫玛应收票据及应收账款看似开始下降,实际上这是由于会计规则的改变造成的,因执行新收入准则,2020年鑫玛应收账款调减99.84亿元,出现合同资产101.78亿元。

  虽然合同资产调回后并不能完全简单相加,但金额并不悬殊,因此将合同资产调回后简单相加,2018-2020年年末,鑫玛应收票据及应收账款分别为224.97亿元、263.69亿元、311.29亿元,2021年三季度末为299.82亿元。

  不难发现,从2018年到2020年鑫玛期末的应收票据及应收账款金额增加了近百亿元。

  如果公司收入也能同步增长倒也无可厚非,实际情况是2019年后鑫玛收入基本不再增长。

  2018-2020年,鑫玛营业收入分别为250.89亿元、308.35亿元和312.43亿元,同比分别增长了19.49%、22.9%和1.32%。2021年前三季度,公司营收为198亿元,同比下降10.28%。2020年公司收入几无增长,调整后的应收票据及应收账款增加了近两成。

  2020年收入的下降或许还可以解释为受疫情影响。由于受一季度疫情影响,2020年全国房屋竣工面积为91218.2万平方米,同比下降4.9%,以建筑装饰为主业的鑫玛受到行业影响增速放缓在情理之中。2021年1-11月,全国房屋竣工面积68754万平方米,增长16.2%,房地产行业反弹明显,鑫玛收入仍明显下滑,就不能用行业不景气来解释了。

  在鑫玛应收项目的增长中,应收票据异军突起。2017年年末,公司应收票据为11.04亿元,2018年年末达到38.89亿元,涨幅超过2.5倍;2020年年末进一步增加至88.35亿元。

  而目前让鑫玛陷入泥淖的正是大量无法收回的应收票据。正如公司在2021半年报中所介绍的,部分应收票据只能以资产抵债,部分应收票据到期无法兑付只能转为应收账款。

  应收账款可以做大收入,却无法保证带来利润的同步增长。2018-2020年,鑫玛归母净利润分别为21.23亿元、23.49亿元和23.74亿元,2021年前三季度为14.07亿元,同比下降17.87%,利润增速远逊收入同期。

  从2019年开始,即便是亏本,鑫玛也已经把部分应收账款提前变现了。2019年通过应收账款保理,即鑫玛向金融机构以不附追索权的方式转让应收账款7.36亿元,确认损失3821万元;2020年应收账款保理金额9.11亿元,确认损失4060万元;2021年上半年应收账款保理为3.38亿元,损失了1888万元。

  与应收账款长期挂账而无法获得现金相比,保理显然更符合企业经营的需要。只是对于期限较长的应收账款变现难度就不一样了。

  2018年年末,鑫玛3年以上应收账款合计为9.85亿元,2020年年末为10.67亿元,2021年上半年末进一步增加至12.44亿元,看似增长并不算过于明显。但如前所述,应收款的很大一部分转至合同资产中。

  在应收账款坏账计提中,对于3-4年,鑫玛计提50%,4-5年计提80%,5年以上100%计提损失。如前所述,公司单项计提的坏账损失基本都是100%,少部分计提50%或者80%,鲜有计提比例在50%以下。

  那么,这些高计提比例的应收账款公司还能收回来多少可想而知。应收账款中又有多少涉及爆雷的房企,鑫玛同样没有给出答案。对于合计规模约300亿元的应收票据、应收账款和合同资产,鑫玛什么时候会把风险充分暴露在市场面前呢?

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